不動産の遺産分割方法について(現物分割・代償分割・換価分割・共有分割とは)

相続財産の中に不動産が含まれている場合、その分割方法には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の4種類があり、相続人同士で合意ができれば、基本的にはいずれの方法をとることもできます。

ここでは、それぞれの分割方法についてくわしくご紹介していきます。

現物分割

「現物分割」とは.相続財産を現物のまま各相続人に分ける方法です。例えば、A土地は妻、B土地は長男、C土地は二男というように個々の財産をそのまま分け合ったり、ひとつの土地を分筆して複数の土地に分け、各々がひとつ(一筆)ずつ土地を取得するといった方法です。この現物方法が原則的な分割方法であるといえます。

代償分割

「代償分割」とは、一部の相続人がその相続分を超えて不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して相当額の代償金を支払うという分割方法です。

遺産分割審判では、家庭裁判所が「特別の事情」があると認めたときに、現物分割に代えて代償分割を命じることができます(家事事件手続法195条)。

代償分割が認められる「特別の事情」とは、次のようなものです。

  • ①現物分割が不可能な場合
  • ②現物分割をすると分割後の財産の経済的価値を著しく損なうため不適当である場合
  • ③特定の遺産に対する特定の相続人の占有、利用状態を特に保護する必要がある場合
  • ④共同相続人間に代償金支払の方法によることについて、おおむね争いがない場合

また、財産を取得する相続人に代償金の支払能力があることも、代償分割を命じる要件として考えられています。

換価分割

「換価分割」とは、遺産を売却等によって換金した後に、その金銭を分配する方法です。

現物分割は困難であるうえ、相続人の中にその不動産の取得を希望する人がいなかったり、取得を希望する人はいるものの代償金を支払う資力がない場合などに検討されます。実務においては、この換価分割が選択されることは少なくありません。

換価分割を検討する際には、最低売却価額、売却期限、売却代金から控除する費用、売却期限までに売却できなかった場合の措置などについてあらかじめ相続人間で協議し、取り決めをしておくことが重要です。

共有分割

「共有分割」とは、遺産を具体的相続分により共有させる方法です。

結局分割しないで共有にするということなので、分割方法のひとつに挙げるのはやや違和感があるかもしれませんが、共有分割によって遺産共有状態から物権法上の(通常の)共有状態に移行するという効果が生じます。実際には何が違ってくるかというと、共有関係を解消するための手段が、遺産共有の場合は遺産分割の手続(協議、調停、審判)になり、物権法上の共有の場合は共有物分割の手続(任意交渉、調停ないし訴訟)になります。

相続財産の共有状態はできるだけ遺産分割によって解消されるべきという理由から、共有分割は、先に挙げた3つの分割方法をとることが困難な状況にある場合や、当事者が共有による分割を希望していてそれが不当であるとは認められない場合などに限定されるべきであると考えられています。

審判での分割方法について

調停では、相続人全員が合意すれば基本的にいかなる分割方法をとることも可能です。

分割方法についての相続人らの意向がある程度一致している場合には、審判でもその方法での分割が命じられることはあり得ます。しかし、そうでない場合には、審判ではまず現物分割が検討され、それが困難ないし不適当な場合には代償分割が検討され、代償分割もできない場合には換価分割が検討され、共有のままにする共有分割は最後の手段とされるのが一般的です。

不動産を相続したら登記が必要

不動産を相続により取得した場合には、必ず登記をしておきましょう。長期にわたって放置していると、後のトラブルを生む可能性があります。登記を放置していたら相続人らが次々亡くなってしまい、過去の遺産分割協議書も見当たらず、遺産分割によってどういう権利関係になったのか、そもそも遺産分割がされたのかもさっぱりわからないという事態は、次の代の人々にとって悲劇です(実際に少なからずあることなのですが)。次の代に迷惑をかけないためにも、登記はすぐに済ませておくことを強くおすすめします。

さて、相続登記は、これまでに説明してきた4種類の分割方法のいずれの場合でも必要となります。相続人間の話し合いによって遺産分割を行った場合には、必ず遺産分割協議書を作成し、法務局における登記申請の際にそれを添付します。調停や審判によって遺産分割をした場合には、家庭裁判所の調停調書謄本または審判書謄本を添付します。

不動産の遺産分割は弁護士にご相談ください。

不動産の遺産分割の方法には4種類ありましたが、不動産の使用状況、それぞれの相続人の希望や資力、他の相続財産とのバランスなど、さまざまな事情を考慮して適切な分割方法を選択しなければなりません。また、遺産分割が実現したら、それぞれの財産の名義変更等の手続をとる必要があります。

当事務所は近隣の司法書士とも連携しておりますので、遺産分割協議、調停、審判から名義変更まで順次サポートすることが可能です。スムーズな遺産分割を実現するためにも、お早めに弁護士にご相談ください。

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